Pháp lý dự án Imperia Sensa Park gắn với tên pháp lý Khu dân cư Mỹ Phú, do Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú làm chủ đầu tư và MIK Group phát triển. Dự án đã được UBND TP. Thủ Đức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025, và đã khởi công ngày 06/08/2026. Bài viết tổng hợp các văn bản đã có, những bước pháp lý còn lại và cách quý khách tự kiểm tra trước khi xuống tiền.
Thông tin trong bài được Newgen Invest tổng hợp từ văn bản quy hoạch và thông tin chủ đầu tư công bố, cập nhật đến ngày 30/09/2026. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chuyên môn.
Pháp lý dự án Imperia Sensa Park hiện đến đâu?
Imperia Sensa Park là tên thương mại của Khu dân cư Mỹ Phú tại phường Phước Long (trước sáp nhập là phường Phước Long B, TP. Thủ Đức). Dự án đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 số 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025 và đã khởi công. Giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa được chủ đầu tư công bố tại thời điểm cập nhật.
Bảng hồ sơ pháp lý Imperia Sensa Park
| Hạng mục | Thông tin | Trạng thái |
|---|---|---|
| Tên pháp lý dự án | Khu dân cư Mỹ Phú | Đã xác nhận |
| Chủ đầu tư (pháp nhân) | Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú | Đã xác nhận |
| Đơn vị phát triển | MIK Group | Đã xác nhận |
| Quy hoạch chi tiết 1/500 | Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025 của UBND TP. Thủ Đức, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 | Đã có |
| Hồ sơ thẩm định quy hoạch | Phòng Quy hoạch – Xây dựng TP. Thủ Đức, Tờ trình 264/TTr-QHXD ngày 04/12/2024 | Đã có |
| Khởi công | Ngày 06/08/2026 | Đã thực hiện |
| Giấy phép xây dựng | Chưa công bố số, ngày cấp | Chờ cập nhật |
| Nghiệm thu hoàn thành phần móng | Chưa công bố | Chờ cập nhật |
| Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai | Chưa công bố | Chờ cập nhật |
| Bảo lãnh ngân hàng | Chưa công bố ngân hàng bảo lãnh | Chờ cập nhật |
| Quyết định giao đất, thời hạn sử dụng đất | Chưa công bố | Chờ cập nhật |
Cập nhật ngày 30/09/2026. “Chờ cập nhật” nghĩa là Newgen Invest chưa nhận được bản văn bản, không có nghĩa là văn bản chưa tồn tại. Newgen Invest sẽ bổ sung số hiệu ngay khi chủ đầu tư công bố.
Trên mạng hiện có trang ghi dự án đã có “Giấy phép xây dựng số 77/GPXD”. Chúng tôi chưa tìm được văn bản gốc, ngày cấp hay cơ quan cấp của con số này, nên không đưa vào bảng.
Các mốc pháp lý và tiến độ
| Thời điểm | Mốc |
|---|---|
| 04/12/2024 | Phòng Quy hoạch – Xây dựng TP. Thủ Đức có Tờ trình 264/TTr-QHXD về kết quả thẩm định điều chỉnh quy hoạch 1/500 |
| 03/01/2025 | UBND TP. Thủ Đức ban hành Quyết định 66/QĐ-UBND |
| 06/08/2026 | Khởi công dự án |
| 29/09/2026 | Sự kiện kick-off, công bố chính sách bán hàng, nhận booking |
| Dự kiến Quý I/2027 | Ký hợp đồng mua bán |
| Dự kiến Quý IV/2028 | Bàn giao căn hộ |
Một số trang đang ghi quyết định 1/500 được duyệt “tháng 02/2025”. Ngày đúng theo khung phê duyệt trên bản vẽ quy hoạch là 03/01/2025.
Imperia Sensa Park và Khu dân cư Mỹ Phú: tên thương mại và tên pháp lý
Imperia Sensa Park là tên thương mại MIK Group đặt cho dự án. Trên mọi văn bản nhà nước, từ quyết định quy hoạch, giấy phép xây dựng đến giấy chứng nhận sau này, dự án được ghi là Khu dân cư Mỹ Phú tại phường Phước Long B. Khi kiểm tra giấy tờ hoặc tra cứu trên cổng thông tin của cơ quan nhà nước, quý khách cần tìm theo tên pháp lý này. Từ tháng 7/2025, phường Phước Long B được sáp nhập vào phường Phước Long, TP.HCM, nên các văn bản mới có thể ghi địa danh hành chính mới.
Chủ đầu tư và cấu trúc pháp nhân
Pháp nhân đứng tên dự án là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú. Đây cũng là đơn vị tổ chức lập quy hoạch 1/500. Hợp đồng mua bán sẽ do pháp nhân này ký với khách hàng. MIK Group là đơn vị phát triển dự án, chịu trách nhiệm quy hoạch sản phẩm, thiết kế, thi công và bán hàng. Newgen Invest tham gia với tư cách đối tác chiến lược của MIK Group tại dự án, làm nhiệm vụ tư vấn và phân phối.
Phân biệt ba vai trò này giúp quý khách biết ai chịu trách nhiệm pháp lý với hợp đồng: người ký và nhận tiền là chủ đầu tư, không phải đơn vị phân phối.
Quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định 66/QĐ-UBND
Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025 của UBND TP. Thủ Đức phê duyệt điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Mỹ Phú. Đây là căn cứ pháp lý xác định vị trí, diện tích, số tầng và chức năng từng lô đất trong dự án. Mọi thiết kế căn hộ, nhà phố sau này đều phải tuân theo quy hoạch này.
Nội dung điều chỉnh quy hoạch
Bản vẽ QH-4 “Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan” thể hiện khu đất được đường Liên Phường chia làm hai phần. Phía sông Rạch Chiếc là khu thấp tầng, hồ điều tiết và cây xanh cách ly. Phía còn lại là khu chung cư và trường mầm non. Các lô chính trên bản vẽ:
| Ký hiệu lô | Chức năng | Diện tích (m²) | Tầng cao |
|---|---|---|---|
| CC | Nhà chung cư (2 tháp) | Khoảng 13.448 | 25 |
| BT1 | Nhà ở biệt thự | Khoảng 1.580 | 3 |
| BT2 | Nhà ở biệt thự | Khoảng 1.983 | 3 |
| LK1 | Nhà ở liên kế | Khoảng 1.362 | 4 |
| LK3 | Nhà ở liên kế | Khoảng 2.156 | 4 |
| LK2, LK4 | Nhà ở liên kế | Theo bản vẽ | 4 |
| GD | Trường mầm non | Khoảng 5.091 | 3 |
| HĐT | Hồ điều tiết | Khoảng 2.452 | – |
| CX1, CX2, CXCL | Cây xanh công cộng, cây xanh cách ly | Theo bản vẽ | – |
Theo thông tin MIK Group công bố, quy hoạch điều chỉnh gồm 2 tháp chung cư 25 tầng, 71 nhà phố liền kề 4 tầng và 22 biệt thự song lập 3 tầng, cùng nhà trẻ và hồ điều hòa. Lô chung cư có quy mô dân số khoảng 2.237 người theo bản vẽ.
Quy hoạch 1/500 có ý nghĩa gì với người mua
Quy hoạch 1/500 là cấp quy hoạch chi tiết nhất, “khóa” số tầng, mật độ và chức năng từng lô. Với người mua, điều này có nghĩa là chủ đầu tư không thể tự ý thêm tầng, thêm tháp hay biến khu cây xanh thành đất ở mà không làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch 1/500 chưa phải là giấy phép bán hàng. Nó chỉ là bước đầu trong chuỗi hồ sơ mà dự án cần có. Cách các lô này được thể hiện thành từng tầng, từng căn, quý khách xem tại bài mặt bằng Imperia Sensa Park.
Giấy phép xây dựng và điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn hộ Imperia Sensa Park hiện là nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/08/2024), loại nhà này chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định, trong đó có giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Theo Điều 24 và Điều 26 của Luật, nhà ở hình thành trong tương lai được bán khi có đủ:
- Hồ sơ dự án và quyền sử dụng đất: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép).
- Nghiệm thu hạ tầng và phần móng: với nhà chung cư, phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà.
- Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (tại TP.HCM là Sở Xây dựng) thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.
- Bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với người mua trong trường hợp không bàn giao nhà đúng tiến độ.
Tình trạng từng điều kiện tại Imperia Sensa Park
| Điều kiện | Tình trạng đến 30/09/2026 |
|---|---|
| Quy hoạch chi tiết 1/500 | Đã có (QĐ 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025) |
| Giấy phép xây dựng | Chưa công bố số, ngày cấp |
| Nghiệm thu phần móng | Chưa công bố. Dự án khởi công 06/08/2026 |
| Văn bản Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán | Chưa công bố |
| Bảo lãnh ngân hàng | Chưa công bố |
Mốc ký hợp đồng mua bán dự kiến Quý I/2027 là thời điểm quý khách nên yêu cầu xem đủ bộ văn bản trên. Newgen Invest sẽ cập nhật bảng này khi có văn bản.
Hình thức sở hữu và sổ hồng Imperia Sensa Park
Các sản phẩm nhà ở tại Imperia Sensa Park được giới thiệu theo hình thức sở hữu lâu dài dành cho người Việt Nam. Thời hạn sử dụng đất chính thức sẽ được ghi trên quyết định giao đất và giấy chứng nhận, là những văn bản chủ đầu tư chưa công bố tại thời điểm cập nhật.
Căn hộ: sở hữu lâu dài với người Việt Nam
Người mua căn hộ là công dân Việt Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) sau khi nhận bàn giao và hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Diện tích ghi trên sổ là diện tích thông thủy, khớp với diện tích trong hợp đồng mua bán.
Nhà phố, biệt thự The Sensa Villas
Nhà phố liền kề (lô LK1 – LK4) và biệt thự (lô BT1, BT2) là nhà ở riêng lẻ trên đất ở theo quy hoạch 1/500. Chủ sở hữu được cấp sổ cho cả quyền sử dụng thửa đất và nhà ở trên đất.
Người nước ngoài mua Imperia Sensa Park
Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện được mua nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực hạn chế về quốc phòng, an ninh. Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, có thể gia hạn, và tổng số căn hộ người nước ngoài sở hữu không quá 30% số căn của mỗi tòa. Dự án có nằm trong danh mục cho phép người nước ngoài sở hữu hay không cần được chủ đầu tư xác nhận.
Khi nào nhận sổ hồng
Sổ hồng được làm sau khi dự án hoàn thành, bàn giao và chủ đầu tư hoàn tất thủ tục với cơ quan nhà nước. Với bàn giao dự kiến Quý IV/2028, sổ hồng thường được cấp sau đó từ vài tháng đến hơn một năm tùy tiến độ hồ sơ. Trong chính sách bán hàng Imperia Sensa Park, đợt thanh toán 5% cuối cùng được gắn với thời điểm nhận sổ, đúng với quy định của luật.
Booking, thỏa thuận ký quỹ và hợp đồng mua bán: người mua cần biết gì
Trước khi ký hợp đồng mua bán, quý khách sẽ đi qua các bước giữ chỗ và thỏa thuận ban đầu. Phần này giải thích giấy tờ ở từng bước và những quy định pháp luật cần nắm để tự bảo vệ quyền lợi.
Giấy tờ khách nhận ở từng mốc
| Mốc | Thời điểm | Giấy tờ nên nhận và kiểm tra |
|---|---|---|
| Booking | Khi đăng ký giữ chỗ | Phiếu hoặc văn bản xác nhận giữ chỗ, ghi rõ bên nhận tiền, số tiền, điều kiện hoàn tiền |
| Thỏa thuận ký quỹ | Sau booking 10 ngày | Văn bản thỏa thuận ghi rõ pháp nhân ký, tài khoản nhận tiền, mục đích khoản tiền, điều kiện hoàn trả nếu không ký được hợp đồng |
| Hợp đồng mua bán | Dự kiến Quý I/2027 | Hợp đồng theo mẫu luật định, kèm bản sao các văn bản đủ điều kiện bán và thư bảo lãnh ngân hàng |
Quy định về đặt cọc và tiến độ thanh toán
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các giới hạn sau cho nhà ở hình thành trong tương lai:
- Đặt cọc (Điều 23 khoản 5): chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
- Thanh toán lần đầu (Điều 25): không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
- Trước khi bàn giao: tổng các lần thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng (50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
- Trước khi cấp sổ: tổng thanh toán không quá 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại trả khi bên mua được cấp giấy chứng nhận.
Tháng 12/2025, Bộ Xây dựng lưu ý rằng chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, và nhắc lại quy định cấm thu tiền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định. Vì vậy, với mỗi khoản tiền trước khi ký hợp đồng mua bán, quý khách nên hỏi rõ khoản tiền đó được xác lập theo cơ chế pháp lý nào, ai là bên nhận và điều kiện hoàn trả ra sao.
Tiền chuyển vào tài khoản nào
Quý khách chỉ nên chuyển tiền vào tài khoản đứng tên pháp nhân được ghi trên văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng. Đơn vị phân phối, kể cả Newgen Invest, không nhận tiền thay chủ đầu tư. Chuyên viên tư vấn chỉ hỗ trợ thủ tục và đối chiếu giấy tờ.
Checklist kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền
Trước mỗi lần thanh toán, quý khách có thể đối chiếu nhanh 7 điểm sau:
- Tên pháp nhân trên văn bản đúng là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú.
- Tên dự án ghi Khu dân cư Mỹ Phú, khớp với Quyết định 66/QĐ-UBND.
- Có số, ngày cấp giấy phép xây dựng.
- Có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán (bắt buộc trước khi ký hợp đồng mua bán).
- Có thư bảo lãnh của ngân hàng cho căn quý khách mua.
- Tài khoản nhận tiền đứng tên chủ đầu tư.
- Văn bản ghi rõ điều kiện hoàn tiền nếu không ký được hợp đồng mua bán.
Kết luận
Pháp lý dự án Imperia Sensa Park đã có nền tảng quan trọng: tên pháp lý Khu dân cư Mỹ Phú, pháp nhân chủ đầu tư rõ ràng và quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025. Dự án đã khởi công. Các văn bản còn lại gồm giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng, văn bản đủ điều kiện bán và bảo lãnh ngân hàng là những điểm quý khách cần theo dõi trước khi ký hợp đồng mua bán.
Newgen Invest sẽ cập nhật bài viết ngay khi có văn bản mới. Quý khách có thể xem thêm bảng giá Imperia Sensa Park và thông tin tổng quan tại trang dự án Imperia Sensa Park. Để nhận thông báo khi dự án có giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện bán, quý khách để lại thông tin bên dưới.
Giải đáp thắc mắc nhanh chóng
Những câu hỏi phổ biến nhất từ khách hàng về pháp lý Imperia Sensa Park
Tên pháp lý là Khu dân cư Mỹ Phú tại phường Phước Long B (nay là phường Phước Long, TP.HCM).
Đã có. UBND TP. Thủ Đức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025.
Dự án đã khởi công ngày 06/08/2026, nhưng số và ngày cấp giấy phép xây dựng chưa được chủ đầu tư công bố tại thời điểm cập nhật (30/09/2026).
Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán chưa được công bố. Đây là văn bản bắt buộc trước khi ký hợp đồng mua bán, dự kiến Quý I/2027.
Chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Mỹ Phú. MIK Group là đơn vị phát triển dự án.
Người Việt Nam được giới thiệu hình thức sở hữu lâu dài. Người nước ngoài, nếu đủ điều kiện, sở hữu tối đa 50 năm và có thể gia hạn theo Luật Nhà ở 2023.
Luật cho phép cá nhân nước ngoài mua tối đa 30% số căn hộ mỗi tòa trong dự án được phép. Dự án có nằm trong diện cho phép hay không cần chủ đầu tư xác nhận.
Sổ hồng được cấp sau khi bàn giao (dự kiến Quý IV/2028) và chủ đầu tư hoàn tất hồ sơ. Khoản 5% cuối cùng trong chính sách bán hàng được thanh toán khi nhận sổ.
Tác giả bài viết
Tổng giám đốc Newgen Invest, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản PT-0007. Trực tiếp phụ trách phân phối các dự án Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group tại Hưng Yên, Hà Nội và TP.HCM.
