Giá bán Imperia Sensa Park dự kiến từ 88 triệu/m² với căn hộ, chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì. Mức này nằm ở nửa dưới biên độ giá căn hộ cao cấp khu Đông TP.HCM. Bài viết quy đổi tổng giá từng loại căn, chỉ rõ những khoản phải cộng thêm ngoài đơn giá, và đặt mức giá này cạnh mặt bằng khu vực để khách hàng tự đánh giá
Dự án chưa mở bán chính thức. Toàn bộ số liệu dưới đây Newgen Invest tổng hợp được là giá dự kiến theo công bố của đơn vị phát triển, cập nhật tháng 9/2026, chưa phải bảng giá chính thức từng căn. Newgen Invest sẽ cập nhật ngay khi chủ đầu tư công bố.
Bảng giá căn hộ Imperia Sensa Park theo loại
Đơn giá khởi điểm 88 triệu/m² tính trên diện tích tim tường. Tổng giá dưới đây là con số tạm tính, chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì.
| Loại căn hộ | Diện tích tim tường | Tổng giá tạm tính (chưa VAT) |
|---|---|---|
| Studio | 35,2 m² | Khoảng 3,1 tỷ |
| 1 phòng ngủ + | 52,2 – 52,6 m² | Khoảng 4,6 tỷ |
| 2 phòng ngủ | 70,0 – 94,9 m² | Khoảng 6,2 – 8,4 tỷ |
| 3 phòng ngủ | 92,0 – 120,3 m² | Khoảng 8,1 – 10,6 tỷ |
| Duplex (tầng 10 – 24) | 167,7 – 193,8 m² | Liên hệ tư vấn (khoảng 28 căn) |
Diện tích tim tường tính cả tường bao và cột trong căn, nên luôn lớn hơn diện tích thông thủy khoảng 8 – 10%. Hợp đồng mua bán ghi diện tích thông thủy, còn đơn giá công bố tính theo tim tường, vì vậy khi so sánh với dự án khác quý khách cần xem hai dự án có cùng cách tính hay không.
Giá nhà phố và biệt thự Imperia Sensa Park
Phân khu thấp tầng có 93 sản phẩm sở hữu lâu dài, nằm ở dải tiếp giáp sông Rạch Chiếc. Đơn giá đang được thị trường lưu hành từ khoảng 250 triệu/m² đất, tương ứng tổng giá từ khoảng 21 tỷ với nhà phố liền kề và từ khoảng 36 tỷ với biệt thự song lập.
| Loại sản phẩm | Số lượng | Diện tích đất | Kết cấu |
|---|---|---|---|
| Nhà phố liền kề | 71 căn | Khoảng 100 – 140 m² | 1 trệt, 3 lầu, 1 tum |
| Biệt thự song lập ven sông | 22 căn | Khoảng 160 – 250 m² | 1 trệt, 2 lầu, 1 tum |
Con số 250 triệu/m² đất chưa được chủ đầu tư xác nhận, hiện chỉ là mức đang lưu hành trên thị trường. Giá thấp tầng thường chênh nhau rất lớn giữa căn mặt đường lớn, căn góc và căn tiếp giáp công viên, nên quý khách nên xem giá từng căn thay vì lấy một đơn giá chung.
Ngoài đơn giá còn phải trả thêm những gì
Đây là phần hay bị bỏ qua khi so sánh giá giữa các dự án. Với mức 88 triệu/m² chưa gồm VAT, số tiền thực tế phải trả gồm ba phần:
- Giá trị hợp đồng: đơn giá nhân diện tích tim tường.
- Thuế VAT 10%: chỉ tính trên phần giá trị xây dựng, không tính trên phần giá trị quyền sử dụng đất phân bổ. Vì vậy VAT thực nộp thường thấp hơn 10% tổng giá.
- Kinh phí bảo trì 2%: nộp một lần khi nhận bàn giao, tính trên giá trị căn hộ chưa gồm VAT.
Ví dụ với căn 2 phòng ngủ 70 m², giá trị hợp đồng khoảng 6,16 tỷ, cộng kinh phí bảo trì khoảng 123 triệu, cộng VAT tính trên phần xây dựng. Tổng số tiền cần chuẩn bị cao hơn con số 6,16 tỷ, và đây mới là mức nên dùng để lập kế hoạch tài chính.
Giá Imperia Sensa Park so với mặt bằng thị trường
So với các dự án sơ cấp cùng khu vực
Bảng dưới đây là mặt bằng giá khu vực Quận 2 cũ và Thủ Đức tháng 9/2026, ghi nhận các dự án đang mở bán hoặc chuẩn bị mở bán. Các mức giá đều tính trên diện tích tim tường, chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, tức cùng cơ sở với mức 88 triệu/m² của Imperia Sensa Park.
| Dự án | Trạng thái | Đơn giá |
|---|---|---|
| Imperia Sensa Park | Chuẩn bị mở bán | Trung bình dự kiến 88 triệu/m² |
| Gladia Heights | Đang mở bán | Khoảng 85 – 95 triệu/m² |
| The Global City | Đang triển khai | Khoảng 110 – 150 triệu/m² |
| The Privé | Đang mở bán | Khoảng 113 – 139 triệu/m² |
| Eaton Park | Đang mở bán | Khoảng 130 – 200 triệu/m² |
| Palm River | Chuẩn bị mở bán | Trung bình dự kiến 180 triệu/m² |
Nguồn: khảo sát mặt bằng giá khu vực Quận 2 cũ, tháng 9/2026.
Trong nhóm sản phẩm sơ cấp quanh trục Võ Chí Công và Mai Chí Thọ, Imperia Sensa Park cùng Gladia Heights đang là hai dự án có ngưỡng tiếp cận thấp nhất. Khoảng cách với nhóm The Global City, The Privé hay Eaton Park là 25% đến hơn gấp đôi. Phần chênh này phản ánh cả vị trí, thương hiệu lẫn thời điểm bàn giao, vì các dự án kia đã triển khai trước và bàn giao sớm hơn.
So với mặt bằng chung toàn thị trường
Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực TP.HCM cũ trong quý 2/2026 đạt khoảng 92 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì, tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp trung bình khoảng 62 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 90%.
Một lưu ý khi đọc các con số này: CBRE tính theo diện tích thông thủy, còn đơn giá dự án công bố theo diện tích tim tường. Quy đổi về cùng cơ sở thông thủy, đơn giá thực của Imperia Sensa Park vào khoảng 96 – 98 triệu/m². So với các dự án sơ cấp lân cận thì đây vẫn là mức thấp, nhưng so với giá trung bình toàn thị trường, vốn gồm cả sản phẩm trung cấp, thì không phải là rẻ.
Vì sao giá sản phẩm Sensa Park mỗi căn lại khác nhau
Chênh lệch giữa các căn trong cùng một tòa có thể lên tới 15 – 20%. Bốn yếu tố chính:
- Tầng cao: càng lên cao đơn giá càng nhỉnh hơn, đặc biệt từ tầng có tầm nhìn vượt khối thấp tầng.
- Hướng nhìn: căn hướng sông Rạch Chiếc cao hơn căn hướng nội khu.
- Vị trí trong tháp: căn góc hai mặt thoáng được định giá cao hơn căn giữa.
- Đợt mở bán: giỏ hàng đợt đầu thường đi kèm chính sách tốt hơn các đợt sau.
Cần chuẩn bị bao nhiêu tiền để mua Imperia Sensa Park
Tổng giá căn hộ chỉ là một nửa câu chuyện. Điều người mua cần biết là ở mỗi mốc phải xoay bao nhiêu tiền. Phần này quy tổng giá thành dòng tiền thực tế theo tiến độ. Chủ đầu tư chưa công bố chính sách bán hàng chính thức cho Imperia Sensa Park. Tiến độ dưới đây tham khảo từ bộ chính sách đang lưu hành trên thị trường, chỉ nhằm minh họa cách dòng tiền vận hành. Chính sách chính thức dự kiến công bố cuối tháng 9/2026 và bài viết sẽ được cập nhật ngay sau đó.
Ví dụ với căn 2 phòng ngủ 70 m²
Lấy căn 2 phòng ngủ 70 m², giá trị hợp đồng tạm tính khoảng 6,16 tỷ đồng, khách hàng chọn phương án vay ngân hàng có hỗ trợ lãi suất:
| Mốc thanh toán | Tỷ lệ | Số tiền tạm tính |
|---|---|---|
| Ký thỏa thuận ký quỹ | Số tiền cố định | 100 triệu |
| Sau 5 ngày | 10% | Khoảng 616 triệu |
| Mốc kế tiếp trước khi ký hợp đồng | 5% | Khoảng 308 triệu |
| Khi ký hợp đồng mua bán | 5% | Khoảng 308 triệu |
| Ngân hàng giải ngân | 70% | Khoảng 4,31 tỷ |
| Khi nhận thông báo bàn giao | 5% + kinh phí bảo trì | Khoảng 308 triệu + 123 triệu |
| Khi bàn giao sổ hồng | 5% | Khoảng 308 triệu |
Như vậy vốn tự có cần chuẩn bị trước thời điểm ngân hàng giải ngân là khoảng 20% giá trị căn hộ, tương đương 1,2 tỷ, trải trong vài tháng chứ không phải đóng một lần. Phần 70% do ngân hàng giải ngân được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ, nghĩa là trong giai đoạn này khách hàng chưa phải trả gốc lẫn lãi cho khoản vay.
Hai khoản còn lại, 5% khi nhận thông báo bàn giao và 5% khi nhận sổ, rơi vào giai đoạn 2028 trở đi, nên có thời gian dài để chuẩn bị.
Hai phương án còn lại
Khách có sẵn tiền mặt có thể chọn thanh toán sớm để hưởng mức chiết khấu cao nhất, đổi lại phải đóng phần lớn giá trị trong vòng khoảng 30 ngày sau khi ký hợp đồng. Khách muốn giãn đều dòng tiền thì chọn tiến độ chuẩn, chia thành nhiều đợt nhỏ 5% cách nhau vài tháng, mức chiết khấu thấp hơn.
Mức chiết khấu cụ thể của từng phương án và điều kiện áp dụng, quý khách xem tại trang dự án Imperia Sensa Park.
Giải đáp thắc mắc nhanh chóng
Những câu hỏi phổ biến nhất từ khách hàng về dự án, sản phẩm, tiến độ và chính sách bán hàng.
Chưa. Mức 88 triệu/m² là giá chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, tính trên diện tích tim tường.
Căn hộ Studio 35,2 m² có tổng giá tạm tính khoảng 3,1 tỷ, là ngưỡng tiếp cận thấp nhất của dự án.
Chưa. Dự án chưa mở bán chính thức nên chưa có giỏ hàng kèm giá từng mã căn. Các con số đang lưu hành đều là giá dự kiến.
Dự án khởi công tháng 8/2026, dự kiến bàn giao quý 4/2028. Người mua để khai thác cho thuê cần tính dòng tiền chỉ bắt đầu từ thời điểm này.
Đây là sản phẩm hình thành trong tương lai, nên rủi ro chính nằm ở tiến độ xây dựng và thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Đổi lại, giá giai đoạn đầu thường thấp hơn các đợt sau.
Tác giả bài viết
Tổng giám đốc Newgen Invest, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản PT-0007. Trực tiếp phụ trách phân phối các dự án Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group tại Hưng Yên, Hà Nội và TP.HCM.