Cách tiết kiệm chi phí thuế khi mua bán căn hộ hiệu quả nhất là hiểu đúng các trường hợp được miễn và thỏa thuận rõ ai nộp khoản nào ngay từ đầu. Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15, đã được sửa đổi bởi Luật số 09/2026/QH16) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực, trong khi nhiều hướng dẫn trên mạng vẫn dùng luật năm 2007. Bài viết dưới đây Newgen Invest chỉ tổng hợp những cách giảm thuế phí hợp pháp, đồng thời chỉ ra các “mẹo” khiến người mua bán mất nhiều hơn số tiền định tiết kiệm.
Thông tin cập nhật đến ngày 09/11/2026, chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn thuế hay tư vấn pháp lý. Với giao dịch cụ thể, quý khách nên đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan thuế, văn phòng công chứng nơi làm hồ sơ.
Mua bán căn hộ phải nộp những loại thuế, phí nào?
Khi mua bán căn hộ đã có sổ, các khoản chính gồm thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng (bên bán), lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua), phí công chứng hợp đồng và lệ phí cấp sổ. Phần lớn các khoản này có thể tiết kiệm hợp pháp nếu giao dịch thuộc diện được miễn hoặc hai bên thỏa thuận hợp lý ngay từ đầu.
| Bạn là ai | Khoản phải nộp | Mức | Ai nộp theo luật |
|---|---|---|---|
| Bán căn hộ đã có sổ | Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Mua căn hộ đã có sổ | Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí, tối đa 500 triệu đồng cho một tài sản trong một lần chuyển nhượng | Bên mua |
| Hai bên mua bán | Phí công chứng hợp đồng | Theo biểu phí lũy tiến trên giá trị hợp đồng | Theo thỏa thuận |
| Bên mua | Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định hồ sơ | Theo quy định từng địa phương | Bên mua |
| Mua căn hộ mới từ chủ đầu tư | Thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì 2%, lệ phí trước bạ khi làm sổ | VAT theo thuế suất áp dụng; bảo trì 2% giá bán | Bên mua (VAT thường đã gồm trong giá) |
| Bán lại căn hộ đang xây (chuyển nhượng hợp đồng) | Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng hợp đồng | Bên chuyển nhượng |
Mức thuế, lệ phí theo hướng dẫn của Thuế TP. Hà Nội (Thời báo Tài chính Việt Nam, 20/09/2026).
Cách 1: Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ duy nhất
Đây là trường hợp tiết kiệm nhiều nhất: toàn bộ khoản thuế 2%. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân bán căn hộ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng đồng thời bốn điều kiện dưới đây. Thiếu một điều kiện, quý khách vẫn phải nộp thuế như bình thường.
Bốn điều kiện phải đáp ứng cùng lúc
| Điều kiện | Cách hiểu |
|---|---|
| Chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở duy nhất trên cả nước | Tính tại thời điểm chuyển nhượng; nhà, đất đang xây dựng chưa có sổ không được tính là “nhà duy nhất” để hưởng miễn |
| Đã sở hữu tối thiểu 183 ngày | Tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; sổ cấp đổi, cấp lại thì tính theo ngày cấp sổ lần đầu |
| Chuyển nhượng toàn bộ | Bán toàn bộ căn hộ, không bán một phần diện tích hay một phần quyền sở hữu |
| Tự khai và chịu trách nhiệm | Người bán tự kê khai thuộc diện miễn; khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt |
Những trường hợp tưởng được miễn nhưng không
- Bán lại căn hộ đang xây dựng: chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai không thuộc diện miễn thuế nhà duy nhất, kể cả khi đó là căn duy nhất của quý khách.
- Sổ chưa đủ 183 ngày: nhiều người nhận sổ xong bán ngay; khi đó vẫn phải nộp 2%. Nếu không gấp, chờ đủ 183 ngày có thể tiết kiệm toàn bộ khoản thuế.
- Đồng sở hữu: nếu một người đồng sở hữu còn có nhà ở, đất ở khác thì người đó không được miễn phần của mình.
- Bán một phần: chỉ chuyển nhượng một phần căn hộ hoặc một phần quyền sở hữu thì phần đó không được miễn.
Với người mua căn hộ hình thành trong tương lai để bán lại, đây là điểm cần tính ngay từ lúc mua. Quý khách xem thêm phần chuyển nhượng hợp đồng tại bài kinh nghiệm mua căn hộ hình thành trong tương lai.
Hồ sơ đề nghị miễn thuế
Hồ sơ khai thuế khi bán nhà gồm tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu 03/BĐS-TNCN, trong đó đánh dấu thuộc diện miễn, kèm bản sao Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Người bán cam kết chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm về lời khai. Hồ sơ nộp cùng lúc với hồ sơ đăng ký sang tên tại bộ phận một cửa, hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (dichvucong.gov.vn) hay hệ thống dịch vụ công của ngành thuế (dichvucong.gdt.gov.vn).
Cách 2: Chuyển nhượng, tặng cho giữa người thân
Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho bất động sản giữa những người thân trong gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Nếu là tặng cho hoặc thừa kế, bên nhận còn được miễn lệ phí trước bạ.
| Quan hệ | Miễn thuế TNCN | Miễn lệ phí trước bạ |
|---|---|---|
| Vợ – chồng | Có | Có, khi nhận thừa kế hoặc tặng cho (không áp dụng khi mua bán có trả tiền) |
| Cha mẹ đẻ – con đẻ | Có | |
| Cha mẹ nuôi – con nuôi | Có | |
| Cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể | Có | |
| Ông bà nội, ông bà ngoại – cháu nội, cháu ngoại | Có | |
| Anh, chị, em ruột | Có |
Căn cứ: Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025; Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, diện miễn này áp dụng cả với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và vẫn áp dụng khi vợ hoặc chồng đã mất (ví dụ cha mẹ chồng chuyển cho con dâu). Việc chia nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án khi ly hôn cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ cần thêm giấy tờ chứng minh quan hệ như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu cũ hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Lưu ý quan trọng: hợp đồng ghi “tặng cho” nhưng thực chất bên nhận có trả tiền là giao dịch giả cách, có thể bị vô hiệu và truy thu thuế.
Cách 3: Thỏa thuận bên nộp thuế phí ngay trong giá
Theo luật, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, hai bên được thỏa thuận khác và ghi rõ trong hợp đồng. Cách này không làm tổng số thuế giảm, nhưng giúp mỗi bên biết chính xác mình phải chi bao nhiêu và tránh tranh cãi sau công chứng.
| Cách chào giá căn 4 tỷ | Bên bán nhận về | Bên mua chi tổng cộng |
|---|---|---|
| Giá chưa thuế phí, mỗi bên tự nộp phần mình | Khoảng 3,92 tỷ (trừ 80 triệu TNCN) | Khoảng 4,02 tỷ (cộng khoảng 20 triệu lệ phí trước bạ) |
| Giá “bao thuế phí”, bên bán chịu hết | Khoảng 3,9 tỷ | 4 tỷ |
| Bên mua chịu hết thuế phí | 4 tỷ | Khoảng 4,1 tỷ |
Minh họa, chưa tính phí công chứng và lệ phí cấp sổ; lệ phí trước bạ ước theo giá hợp đồng.
Khi đàm phán, quý khách nên hỏi rõ giá chào là “giá chưa thuế phí” hay “giá bao thuế phí”. Chênh lệch có thể lên tới 100 triệu đồng trên một căn 4 tỷ.
Cách 4: Giảm chi phí khi mua căn hộ mới từ chủ đầu tư
Người mua căn hộ mới từ chủ đầu tư không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Khoản lớn nhất là thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì 2%, đều tính trên giá bán. Vì vậy, mọi khoản chiết khấu được trừ thẳng vào giá bán ghi trên hợp đồng sẽ kéo giảm luôn cả VAT và kinh phí bảo trì.
- Thuế giá trị gia tăng không tính trên tiền sử dụng đất: giá tính VAT là giá bán trừ đi tiền sử dụng đất, nên VAT thực tế thấp hơn 10% giá căn.
- Chiết khấu thanh toán sớm, chiết khấu thương mại: khi được trừ vào giá bán trước thuế, quý khách tiết kiệm thêm phần VAT và 2% bảo trì tương ứng. Nên hỏi rõ chiết khấu được trừ vào giá trên hợp đồng hay chỉ là khoản hỗ trợ tách riêng.
- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không bắt buộc công chứng: không phát sinh phí công chứng như giao dịch thứ cấp.
- Lệ phí trước bạ nộp khi làm sổ: tính 0,5% trên giá tính lệ phí, nên chuẩn bị sẵn khoản này khi nhận bàn giao.
| Trên mỗi 1 tỷ đồng giá căn chưa VAT | Không chiết khấu | Chiết khấu 5% vào giá |
|---|---|---|
| Giá căn chưa VAT | 1.000 triệu | 950 triệu |
| Kinh phí bảo trì 2% | 20 triệu | 19 triệu |
| VAT (tối đa 10%, thực tế thấp hơn do trừ tiền sử dụng đất) | Tối đa 100 triệu | Tối đa 95 triệu |
| Tổng tiết kiệm so với không chiết khấu | – | Khoảng 56 triệu |
Ví dụ về các mức chiết khấu theo phương thức thanh toán của một dự án đang mở bán, quý khách xem tại bài chính sách bán hàng Imperia Sensa Park.
Cách 5: Giảm 10% lệ phí trước bạ khi làm thủ tục điện tử
Đây là chính sách có thời hạn. Theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP ngày 09/07/2026 của Chính phủ, lệ phí trước bạ được giảm 10% từ ngày 15/08/2026 đến hết ngày 28/02/2027. Với căn hộ 4 tỷ đồng, khoản lệ phí trước bạ khoảng 20 triệu sẽ giảm còn khoảng 18 triệu.
| Điều kiện được giảm | Cách thực hiện |
|---|---|
| Có tài khoản định danh điện tử VNeID mức độ 2 | Đăng ký tại cơ quan công an nơi cư trú nếu chưa có |
| Đã tích hợp đầy đủ 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên VNeID | Kiểm tra và bổ sung trên ứng dụng VNeID trước khi làm hồ sơ |
| Làm thủ tục và nộp lệ phí bằng phương thức điện tử | Nộp tờ khai Mẫu 01/LPTB qua dichvucong.gov.vn, thanh toán qua eTax Mobile hoặc Cổng Dịch vụ công |
Nguồn: Thuế TP. Hà Nội hướng dẫn chính sách thuế khi chuyển nhượng bất động sản.
Nếu dự kiến nhận sổ hoặc sang tên trong khoảng thời gian trên, quý khách nên chuẩn bị tài khoản VNeID từ sớm để không bỏ lỡ khoản giảm này.
Lưu ý những cách tiết kiệm khiến bạn mất nhiều hơn
Tôi từng gặp không ít khách được gợi ý ghi giá thấp trên hợp đồng hoặc nhờ người khác đứng tên để “đỡ thuế”. Số tiền tiết kiệm được thường chỉ vài chục triệu, trong khi rủi ro là bị truy thu, phạt gấp nhiều lần và mất quyền lợi khi có tranh chấp. Dưới đây là bốn cách quý khách nên tránh.
Ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thật
Khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế là hành vi trốn thuế. Người vi phạm bị truy thu số thuế thiếu, tiền chậm nộp và phạt từ 1 đến 3 lần số thuế trốn theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP). Ngoài ra, theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước quy định, phần đất được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của tỉnh, phần nhà tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà, nên việc ghi thấp thường không giảm được như mong muốn. Với bên mua, giá trên hợp đồng thấp cũng là bất lợi: khi có tranh chấp, quý khách chỉ được bảo vệ theo giá ghi trên hợp đồng.
Nhờ người khác đứng tên để được miễn “nhà duy nhất”
Đứng tên hộ để người bán “còn một nhà duy nhất” vừa vi phạm điều kiện miễn thuế (người bán tự khai và chịu trách nhiệm), vừa đặt tài sản của quý khách vào tay người khác về mặt pháp lý. Khi phát sinh tranh chấp hoặc người đứng tên gặp vấn đề nợ nần, quý khách rất khó lấy lại tài sản.
Hợp đồng tặng cho, ủy quyền thay cho mua bán
Ký hợp đồng tặng cho giữa người không cùng quan hệ được miễn, hoặc ký hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán, đều không giúp tránh thuế hợp pháp. Hợp đồng ủy quyền không chuyển quyền sở hữu: người ủy quyền vẫn là chủ, có thể hủy ủy quyền bất kỳ lúc nào, và khi người ủy quyền mất, ủy quyền chấm dứt.
Nộp tờ khai trễ hạn
Thuế thu nhập cá nhân từ bán nhà được khai theo từng lần phát sinh, với thời hạn cụ thể:
- Căn hộ đã có sổ: nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai.
- Căn hộ hình thành trong tương lai (chuyển nhượng hợp đồng): nộp chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nộp trễ hạn sẽ phát sinh tiền chậm nộp tính theo ngày và bị phạt về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP). Cách đơn giản nhất là nộp hồ sơ khai thuế ngay khi công chứng xong, cùng lúc với hồ sơ đăng ký sang tên.
Câu hỏi thường gặp về thuế khi mua bán căn hộ
Bán căn hộ chung cư phải nộp những loại thuế gì?
Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng. Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% (tối đa 500 triệu đồng một tài sản) và lệ phí cấp sổ. Phí công chứng do hai bên thỏa thuận.
Bán căn hộ duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Không, nếu đáp ứng đồng thời: chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất trên cả nước, đã sở hữu từ 183 ngày tính từ ngày cấp sổ, và bán toàn bộ căn hộ.
Mua căn hộ hình thành trong tương lai rồi bán lại có được miễn thuế không?
Không được miễn theo diện nhà duy nhất. Khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đang xây, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Riêng trường hợp chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột…) thì vẫn được miễn.
Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán căn hộ?
Theo luật là bên bán. Hai bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp thay, và cần ghi rõ trong hợp đồng.
Thuế tính trên giá hợp đồng hay giá nhà nước?
Thuế thu nhập cá nhân tính trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá Nhà nước quy định thì tính theo bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà của tỉnh. Lệ phí trước bạ tính theo giá cao hơn giữa giá hợp đồng và giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Có được giảm lệ phí trước bạ khi mua căn hộ không?
Có. Từ 15/08/2026 đến hết 28/02/2027, lệ phí trước bạ được giảm 10% nếu quý khách có tài khoản VNeID mức độ 2, đã tích hợp đủ thông tin cơ bản trên VNeID và làm thủ tục, nộp lệ phí bằng phương thức điện tử.
Có mẫu đơn đề nghị miễn thuế khi bán nhà không?
Không có mẫu đơn riêng. Người bán khai trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu 03/BĐS-TNCN, đánh dấu thuộc diện miễn và cam kết chỉ có một nhà ở duy nhất. Bên mua khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB. Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa hoặc trực tuyến qua dichvucong.gov.vn.
Tác giả bài viết
Tổng giám đốc Newgen Invest, hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản PT-0007. Trực tiếp phụ trách phân phối các dự án Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group tại Hưng Yên, Hà Nội và TP.HCM.
